サラリーマンのための住宅ローン控除【条件、控除額と手続】

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住宅ローン控除

マイホームを買うと税金が安くなる?サラリーマンのための住宅ローン控除

本日はマイホームを購入したサラリーマンの方のために、とってもお得な住宅ローン控除についてお話しようと思います。

住宅ローン控除についてなんとなく聞いたことのある方は多いと思いますが、この住宅ローン控除、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言う税額控除項目です。

住宅ローン控除を適用するには確定申告というやっかいなハードルが待ち受けていますが、住宅ローン控除は所得税や住民税を直接減額できる大きな節税手段ですので、是非とも使いこなして欲しいと思います。

なるべくわかりやすく、丁寧に説明していきますので、安心してお読みください!

確定申告って年末調整とは違うの?

サラリーマンの方であれば、毎年会社から「年末調整の書類を提出してください」って言われますよね。

生命保険に入っている方であれば、保険会社から送られてくる「保険料控除証明書」などを会社に提出していると思います。あれってどういうことなんでしょう?

サラリーマンの方は毎月お給料から所得税や住民税が天引きされて、残額が支給されていると思います。
実は、この天引きした部分を会社が預かっておき、あなたに代わって納税してくれているのです。

天引きのことを「源泉徴収」と言います。

源泉徴収額は、給料の額や扶養親族の人数などを考慮して、だいたい毎月これくらい預かっておけば納税できるだろうということで計算されたものです。
そして年度末に年末調整(帳尻合わせのようなもの)をするだけで、納税が完了するという仕組みなのです。

源泉徴収額はあくまで概算額ですので、年末調整をすることで天引きされ過ぎていた税金が返ってくることもあるんですね。

一方で、年末調整だけでは帳尻合わせができないものもあります。
その代表的なものが今回の「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除は、ローンを組んで住宅を購入した方の利子負担を軽減するために、毎年末の住宅ローン残高や住宅の取得対価に応じて税金を安くしましょうというありがたい制度です。

なお、住宅ローンを利用しない場合であっても、既存の住宅について一定の要件を満たす住宅耐震改修をしたときなどは「住宅耐震改修特別控除」、「住宅特定改修特別税額控除」及び「認定(長期優良)住宅新築等特別税額控除」などの各種税額控除が設けられていますが、これらについては稿を改めてご説明いたします。

さて、サラリーマンの方が住宅ローン控除を適用しようと思うと、なじみのあまりない確定申告を行わなければならないため、ちょっと大変だと思います。

でも、この住宅ローン控除、実は確定申告が必要なのは最初の年だけで、2年目からは年末調整だけで対応できます。
ですので、最初の1年目だけは頑張って確定申告してみましょう!

 

住宅ローン控除を適用できる人は?

住宅ローン控除を適用するには以下の要件を全て満たす必要があります。

  1. 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
  2. この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  3. 新築又は取得をした住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
  4. 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。
  5. 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの間(計5年間)に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

 

いきなり条文調で読み飛ばした方のために、この中で特に注意しなければならない条件について解説していきます。

まずは1.の「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し」「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」という部分。

つまり、買ってから6ヶ月以内に入居して、住宅ローン控除を受けようと思う年の12月31日まで「引き続き」住んでてくださいねってことです。なお、居住の実態は住民票などで確認されます。

「引き続き」住んでなければいけませんから、原則的には入居してから途中で一度でも住まなくなった場合には、その後は住宅ローン控除を受けることができません。

ですが、例えば転勤などでその期間は住まなくなっても、その後戻ってくる可能性も十分あります。
さすがに、そういった場合まで適用できないというのはあまりに厳しいということで、転勤などのやむを得ない事情があれば、所定の手続きをすることで住宅ローン控除を適用することができます。

また、「新築又は取得の日から6か月以内の居住」という条件についてもやむ得ない事情がある場合には、住宅ローン控除を適用することができます。
これら、やむを得ない事情があり、住宅ローン控除を適用しようとする場合には一定の手続きが必要ですが、これらは本稿の主旨ではありませんので、詳しくは国税庁のHPでご確認下さい。

あ。念のため言っておきますが、「居住」が要件ですから、別荘などは対象外ですよ。

2.はいっぱい稼いでいる人は住宅ローン控除を使えないよってことですね。

3.について、床面積の測り方は不動産登記に準じて、戸建住宅の場合は壁心、マンションなど共同住宅の場合は共有部分を除いて、専有部分を内法により測定します。

そして4.の「一定の借入金又は債務」については注意が必要です。

一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務を指します。

たいていのローンはこれらに該当するかと思いますが、親族や知人からの借入金は特別控除の対象となる借入金に該当しないということに注意してください。

また、勤務先からの借入金であっても、無利子や利息が1%未満の借入金はこの住宅ローン控除の対象となる借入金には該当しません。

ご自身の借入金や債務が住宅ローン控除の対象となるか詳しく調べたい方は、こちらの「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」のページでご確認下さい。

 

ちなみに、上記の1.~5.の条件は新築の場合です。

中古物件を購入したときにはさらに、以下のような条件が付け加えられます。

  1. 建築後に使用されたものであること。
  2. 次のいずれかに該当する住宅であること。
    (イ) マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
    (ロ) 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること
    (ハ) (イ)又は(ロ)に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限ります)。
  3. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
  4. 贈与による取得でないこと。

 

b.がちょっと面倒だと思いますが、これは物件を購入した不動産業者に住宅ローン控除が適用できる物件かどうか聞けば答えてくれると思います。

 

で、どれくらい税金が返ってくるの?

ここまでの条件を見て「なんだかややこしくて大変そうだな…」と思って諦めつつある方もいるかも知れません。
でも、住宅ローン控除は節税額が大きいので諦めるのはもったいないですよ!

そこで、ちょっと早いですがモチベーションアップのために、どれくらい税金が戻ってくるか計算してみましょう!

住宅ローン控除額は簡単に言うと、住み始めた年から10年間、各年末のローン残高に1%をかけたものなんですが、控除限度額が設定されていて、しかもその限度額も住み始めた年によって変動したりするので、正確な金額を計算するのはちょっとややこしいです。

ここでは確定申告のためのモチベーションアップが目的ですので、住宅ローン控除額のシミュレーターを使ってざっくりと概算を計算してみましょう。

住宅ローン控除額の計算シミュレーターは、ネットで検索すれば色んなシミュレーションサイトがヒットすると思います。
今回は不動産住宅情報サイト「スマイティ」の住宅ローン控除シミュレーターへのリンクを貼っておきます。

シミュレーターへ年収やローン金額などの必要事項を入力すると、住宅ローン控除額、すなわち戻ってくる税金の額が計算されると思います。

 

さて、皆さんはいくらでしたでしょうか?意外に控除額が大きくてびっくりしたのではないでしょうか。
シミュレーションなのであくまで目安ですが、それでも戻ってくる税金額がなんとなくわかるとやる気もわいてきますよね!

しかも、確定申告は最初の年だけで、2年目以降は必要書類を会社に提出すれば、年末調整で処理してくれますから、手間もぐっと減りますよ。

 

実際の控除額計算はどうやってるの?

では、上のシミュレーターでの計算がどのように行われて控除額が算定されているのかを見ていきましょう。

住宅ローン控除額は、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額に一定の割合をかけた金額を一定の期間にわたって所得税の額から控除できます。

また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一定額を控除できます。

「一定の、一定の」とぼやかした言い方をしているのは、実際の控除額は居住のように供した年により、乗じる割合やその限度額、さらには控除する期間まで異なってくるためです。

居住の用に供した年ごとの、控除期間、控除額の計算は以下の表の通りです。なお、カッコ内の金額は一年間の控除限度額を表します。

住宅ローン控除表

国税庁HPより

大きな表で恐縮ですが、下から2つの行(平成25年1月1日から平成26年3月31日まで、平成26年4月1日から平成29年12月31日まで)をご覧下さい。
控除期間、控除割合はどちらも10年、1%ですが、限度額が20万円から40万円に倍増していることがわかると思います(カッコの中の数字を見てくださいね)。

そして、注書きを意訳すると「消費税額が、8%(または10%)のときに買った住宅は限度額が40万円ですよ」ということですね。

 

さらに、さきほどもチラッと言いましたが、平成21年から平成29年までの間に居住し、所得税の住宅ローン控除を受けた人で、所得税で控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税において住宅ローン控除が適用されます。

「所得税で控除しきれなかった」とはどういうことかと言うと、上表で求めた所得税の住宅ローン控除額が所得税額を超えた場合と言うことです。

この場合、以下の金額が住民税から控除されます。

翌年の住民税の住宅ローン控除額=所得税の住宅ローン控除可能額-住宅ローン控除を適用する前の所得税額

住民税は一年遅れて徴収されますので、実際に住民税が安くなるのは翌年からということに注意してください。

なお、この住民税の住宅ローン控除額ですが、「前年分の所得税の課税総所得金額等の5%か97,500円のいずれか小さな金額」が控除限度額となります。

そして、この住民税の控除額についても消費税率の引上げにあわせて、限度額が増加しています。
つまり、消費税額が、8%(または10%)のときに買った住宅は限度額が、「前年分の所得税の課税総所得金額等の7%か136,500円のいずれか小さな金額」が控除限度額となります。

 

さてさて、これまで説明してきた通常の住宅ローン控除のほかに、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅と呼ばれる物件を新築したり取得した場合には、さらに控除額が増える場合があります。

「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」が何を指すかについては、国税庁のHPで確認しても良いですが、物件を購入した不動産業者に確認すると手っ取り早くて確実です。

とにかく、ここでは、所得税額が大幅に控除されることと、控除できなかった部分は住民税から控除することができることを覚えておいてください!

次からは、実際の確定申告手続きについて見ていきます。

 

確定申告をして住宅ローン控除を受けるために必要な書類

住宅ローン控除を受けるには、最初の年に確定申告をしなければなりません。サラリーマンの方は、まず確定申告書を入手しなければいけませんね。

確定申告書には申告書Aと申告書Bがありますが、サラリーマンの方は簡易版である申告書Aで良いでしょう。
給与所得のほかに事業所得等がある方は申告書Bを使用してください。

確定申告書はこちらの国税庁HPからダウンロードできます。

申告書が入手できたら、以下の必要書類を揃えましょう。

  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    これも国税庁のHPからダウンロードできますが、税務署にもらいに行けば、必要書類の用紙をセットでくれますし、その際にいろいろ質問もできますので、お時間のある方は税務署に直接行くのが良いでしょう。
  • 建物・土地の登記事項証明書
    法務局から入手しましょう。建物と土地、両方の証明書が必要です。
    法務局のHPからも入手できます。
  • 住民票の写し
    これは役所でもらってきましょう。
  • 建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し
    不動産業者との契約書のコピーです。こちらも建物と土地、両方が必要です。
  • 源泉徴収票
    勤務先から入手できます。
  • 住宅ローンの年末残高証明書
    ローンを借りた金融機関から送付されてきます。

以上が基本的に必要な書類です。

さらに中古住宅を取得した場合には他の書類が必要になる可能性もありますから、やはり直接税務署に行って、必要な書類をもらってくるのが手っ取り早いかもしれませんね。

 

いよいよ確定申告!申告書Aの書き方

必要書類が揃ったら、いよいよ申告書を作っていきましょう。

申告書は国税庁のHP『確定申告書等作成コーナー』で作るのが、ミスを最小限に抑えられるのでオススメです。

e-Taxで提出するには電子証明書やICカードリーダなどが必要ですが、申告書を作るだけならそれらは不要です。
申告書を作ったあとはプリントアウトして、税務署に持参するか、郵送すればOKです。

 

実際の手順は、以下の通りです。

  1. 確定申告書等作成コーナーで、『申告書・決算書・収支内訳書等作成開始』ボタンをクリックし、『提出方法選択』画面で『書面提出』を選びます。
  2. 『環境確認等』のページでパソコンの環境をチェックし、『事前準備終了/次へ』ボタンをクリックします。
  3. 『作成コーナー選択』ページから『所得税及び復興特別所得税の確定申告書作成コーナー』を選びます。

ここまでできたら、後は国税庁の『所得税及び復興特別所得税の確定申告書作成コーナーの入力例』に詳しい手順がありますので、それに従って進んでください。

 

申告書を作り終えたら、それをプリントアウトし、国税庁が提供している以下の記載例と見比べて、きちんと作成できているか確認しましょう。

申告書は税務署に持参もしくは郵送して提出します。源泉徴収票を申告書A第二表の裏に貼り付けるのを忘れないようにしましょう。

その他の書類は貼り付ける必要はありませんので、申告書に同封して提出すれば確定申告は完了です。管轄の税務署はこちらから調べることができます

 

お疲れ様です!で、来年は?

最初に言ったように次回以降は確定申告は不要で、会社に年末調整してもらえばOKです。

次回からは10月~11月頃に税務署から「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」が9年分送られてきますので、ここから該当の年度のものを年末調整の際に会社に提出すれば、あとは会社が代わりにやってくれます。

その際、金融機関から送られてくる住宅ローンの年末残高証明書も会社に提出するのも忘れないようにしましょう。

 

その他の注意点

住宅ローン控除は住み始めてから10年間適用可能なんですが、たとえ住み始めていてもローンがない場合には適用することができません。

例えば2014年12月20日に入居し、ローンを2015年の1月10日に組んだとすると、2014年末にはローン残高がないため住宅ローン控除は使えません。
一方で、住宅ローン控除が使える期間は「住み始めてから」10年間なので、2014年~2023年分の確定申告に適用されます。
2014年分は住宅ローン控除を使えないため、結果9年間しか適用することができなくなります。

年末間際に入居する場合にはこの点に注意しましょう。

 

ふるさと納税と住宅ローン控除

さて、これまでの説明で分かるように住宅ローン控除は所得税だけでなく、住民税も安くすることができる制度なんですが、同じく、所得税も住民税も安くなる制度で、今話題のものとして「ふるさと納税」があります。

実際、ふるさと納税と住宅ローン控除を同時に利用できるかというお問い合わせも多いので、ここで少々説明いたします。

結論から言うと、ふるさと納税と住宅ローン控除を同時に利用することはできます。
しかし、一方で注意点もあります。

それは、住宅ローン控除で所得税がすでに少なくなっている場合には、ふるさと納税で還付される額も払った(というか、給料から天引きされた)所得税の金額までとなります。

当たり前の話ですが、払っていない税金まで帰っては来ないということです。

これだけなら話は簡単なのですが、2015年4月以降のふるさと納税から対象となる、ワンストップ特例制度での取り扱いが皆さん気になるようで、何度かお問い合わせを頂いています。

というのも、ふるさと納税について確定申告した場合、所得税と住民税がそれぞれ安くなるのですが、ワンストップ特例制度を利用すると、所得税の軽減相当額を含めて、個人住民税からまとめて控除されるんですね。
※ワンストップ特例制度については「税制改正で益々お得に!ふるさと納税のメリットとデメリット」をご覧ください。

そこで、住宅ローン控除を利用して所得税をほとんど払っていない人は、ふるさと納税についてワンストップ特例制度を利用すれば、所得税については住宅ローン控除で安くし、住民税についてはふるさと納税での所得税の軽減相当額を含めて安くするって裏技が使えるんじゃないかと考えるわけです。

しかしながら、そのようなことはできません。ワンストップ特例制度を利用した人と、確定申告をした人とで安くなる税金の額が変わっては不公平ですので、ワンストップ特例制度を利用したとしても、ふるさと納税で安くなる住民税の額は確定申告をした場合に所得税が安くなる金額分だけになります。

 

まとめ

さてさて、これにてサラリーマンのための住宅ローン控除の説明は終わりです。

慣れない確定申告はちょっと大変だと思いますが、頑張るのは最初の1年目だけです。住宅ローン控除は控除額が大きいので是非活用していただきたいと思います!

 

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